El Ministro de EconomÃa, Luis de Guindos, afirmó que los bancos españoles deberán realizar provisiones de 50.000 millones de euros para hacer frente a los préstamos con riesgo en el sector inmobiliario, y sin aumentar el deficit público y cumpliendo los requisitos de capital de la Unión Europea. ¿Cuál es la situación actual del sector? ¿Cuáles son las claves para gestionar los activos inmobiliarios? ¿Qué se espera del mercado inmobiliario?
Unidad Editorial Conferencias y Formación, consciente de la situación que vive el sistema financiero e inmobiliario organiza, el próximo 28 de marzo, el 'VI Encuentro Especializado de Gestión de activos inmobiliarios de las entidades financieras'. Patrocinada por GRUPO EUCLIDES y con la colaboración de AEGI (Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria), AIF (Asociación de Profesionales Asesores de Inversión y Financiación), Asociación Hipotecaria Española, AGIFE (Asesores, Gestores Intermediario Financieros de España) y ATASA (Asociación Profesional de Sociedades de Valoración), la reunión analizará la situación actual del sector, las repercusiones que tendrán las nuevas reformas que el Gobierno llevará a cabo y el futuro del mercado inmobiliario.
"Parece claro que la crisis del sector inmobiliario ha alcanzado de pleno al mundo bancario, que se encuentra desbordado por la cantidad y diversidad de sus activos inmobiliarios", apunta José Luis de Diego, Director de Soluciones de Grupo Euclides. Sin embargo, añade, "se está llevando a cabo una reconversión del mercado inmobiliario, donde la banca, como la inmobiliaria más grande de España, será la lÃder del cambio, pero, únicamente, si logra rodearse de las mejores soluciones de gestión de activos inmobiliarios".
Al igual, Jorge Zanoletty, presidente de World Office Forum y presidente de la nueva Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados (apGA), asegura que "en los próximos años habrá un cambio de fondo en el sector inmobiliario, sobre todo en el ámbito residencial, con parque destinado al alquiler". "La incertidumbre sobre el mercado financiero llevará a la gente a buscar el alquiler en lugar de la compra y eso de que 'España es un paÃs de propietarios' no será de aplicación en el futuro. Nuestro paÃs tendrá que acostumbrarse a este nuevo paradigma que, además, es un cambio positivo: más ahorro para otros fines productivos, más financiación a las empresas no inmobiliarias, más movilidad laboral…", añade.
La Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España "supone una carrera de las entidades financieras por liquidar los pisos de sus balances", explica De Diego. "Deberán inmovilizar grandes cantidades económicas en forma de garantÃa como cobertura de riesgo de los créditos por los pisos ejecutados desde un 10% a un 30% respecto a su valor de adjudicación, dependiendo del tiempo que lleven en su poder", añade. Hasta ahora, eran los propios bancos y cajas quienes se imponÃan las provisiones a sà mismos.
"A efectos de determinar el deterioro mÃnimo posterior, se tendrá en cuenta que la antigüedad en balance de los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas es un indicio inequÃvoco de deterioro", reza el texto de la consulta de la modificación de la Circular del Banco de España. De esta forma, explica De Diego, "la Circular 4/2012 eleva las exigencias de provisiones de los suelos y viviendas que entren en balance a partir de 2012 al no estar sujetos al saneamiento extraordinario de 50.000 millones de euros diseñado por el Gobierno en la Reforma Financiera".
Las entidades financieras están gestionando sus activos inmobiliarios "cada una a su manera", indica Zanoletty, "más preocupadas por los grandes números en su balance de resultados que por la gestión 'micro'". Sin embargo, afirma, las entidades "tienen que valorar el riesgo de estar permitiendo que la calidad de sus carteras inmobiliarias se esté deteriorando a base de ir vendiendo los activos en los que conllevan menos pérdidas. La Reforma Financiera cambiará este aspecto, pero el saneamiento inmobiliario debe ser profundo, enfrentándose al verdadero mercado para los inmuebles de peor calidad y no limitarse a vender lo más fácil".
De Diego, como aspectos clave en la implantación de un sistema de gestión de activos, señala: - Funcionalidad completa para la gestión de activos inmobiliarios propios y/o adjudicados: gestión comercial, venta, alquiler, obras y reformas. - MÃnimo tiempo de implementación y rápido retorno de la inversión: escalabilidad (lo que necesito, cuando lo necesito y por fases). - Incremento de productividad: integración con sistemas corporativos y terceros (API’s intermediarios) - Rápida adaptación al cambio: sencillez y mÃnima curva de aprendizaje (todo el entorno basado en roles: trabaja como yo trabajo) - Agilidad en la toma de decisiones: análisis por múltiples dimensiones a nivel operativo, táctico y estratégico). - Bajo TCO en mantenimiento: soluciones que aportan gran flexibilidad, un plazo y esfuerzo de implantación reducidos y migración rápida a nuevas versiones. - Seguridad: soluciones probadas durante años en el sector inmobiliario.
Zanoletty, a este respecto, señala dos cuestiones principales: "la puesta en valor de los activos peor concebidos o más deteriorados e identificación y el estÃmulo a la gestión de los activos sin demanda". "El sistema debe clasificar los inmuebles estimulando que los más deteriorados reciban más atención, ya sea comercial o de transformación en su uso o estado de conservación", añade.
La subasta judicial como proceso de recuperación de activos "es manifiestamente ineficiente en España", asegura Zanoletty. "La mera dispersión informativa de los inmuebles que llegan a subasta la convierte en un trámite administrativo que conduce a un acta de adjudicación como requisito legal y no responde a la necesidad de deudor, acreedor o adquiriente", añade. Y además, asegura que "la organización de las subastas, salvo excepciones, es herrumbrosa, antigua y carece del necesario enfoque comercial".
En cuanto a los procesos de refinanciación y compra de deuda, Zanoletty indica que "son parte de la solución para aquellas entidades que se lo pueden permitir y, probablemente, la mejor para cierta clase de activos". El problema, asegura, "es que los inversores es este negocio, los conocidos como 'fondos buitre', es una denominación que no les hace honor, esperan quitas que muchas entidades no están dispuestas a considerar, aunque en muchos casos esas quitas están justificadas". Asimismo, "se debe contemplar que esos inversores acabarán siendo competencia de la propias entidades en la venta de activos adquiridos 'al por mayor' a precios muy reducidos", añade.
Por último, en cuanto a cuándo se recuperará el sector, Zanoletty asegura que hace cinco años respondÃa "dentro de entre cinco o diez años". Hoy, sigue respondiendo lo mismo "dentro de entre cinco y diez años". Asimismo, al hablar de cuándo habrá demanda de vivienda, afirma "que dentro de cinco años si se sabe reconducir la oferta y estructurar la legislación a su medida". Por ejemplo, añade, "pisos más pequeños, más básicos, más alquiler, más fondos institucionales para vivienda (con beneficios fiscales), retirar la bonificación fiscal a la comprar y pasarla al alquiler…".
Pero, sobre todo, el sector inmobiliario mejorará cuando "se arregle el sistema financiero, cuando se den diferentes sistemas de financiación a la promoción y más implicación de los proveedores en la financiación", sentencia Zanoletty.
